Принципиальное значение для определения инвестиционной собственности является цель использования. Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике. Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы). Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО 11 «Договоры на строительство» или МСФО 15 «Выручка по договорам с покупателями».
При последующем выбытии объекта инвестиционной недвижимости включенный в состав капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перенесение прироста стоимости от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается в прибыли или убытке. В тех случаях, когда кредитная организация вынуждена оценивать объект инвестиционной недвижимости по себестоимости, она продолжает отражать все остальные объекты инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости. Несмотря на то что кредитная организация может использовать модель учета по себестоимости применительно к одному объекту инвестиционной недвижимости, учет всех остальных объектов недвижимости должен производиться с помощью модели учета по справедливой стоимости. Для перевода объекта из запасов в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на указанную дату и его балансовой стоимостью следует отнести на чистую прибыль или убыток за период. Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, кредитной организации следует применять положения МСФО 16 до даты изменения предназначения объекта.
- Суть в другом – в покупке титула собственности (то же происходит при покупке земли, любой другой недвижимости).
- Остатки запасов на начало периода, закупки и реализация продукции SLT за август и сентябрь представлены ниже.
- Однако, с точки зрения отдельно взятой организации-собственника, объект является инвестиционной собственностью, если он удовлетворяет определению.
- Справедливая стоимость и полученного, и переданного актива не поддается достоверной оценке.
- Оборудование, такое как лифты и системы кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания, поэтому оно, как правило, включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости и не отражается отдельно в составе основных средств.
- Например, Компания планирует использовать здание для сдачи в операционную аренду.
Если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала. До того, как она станет такой, допустимо оценивать объект по первоначальной стоимости. При этом остальные объекты, чью справедливую стоимость можно надежно определить, будут оцениваться по справедливой стоимости.
Инвестиционная Деятельность
Кредитная организация самостоятельно разрабатывает критерии для последовательного использования такого профессионального суждения. В соответствии с требованиями международных стандартов по раскрытию информации кредитная организация обязана раскрывать такие критерии в случаях, когда классификация объекта представляется затруднительной. При классификации материального объекта в качестве инвестиционной недвижимости необходимо определить цель его использования и вид дохода, получаемого собственником от использования данного имущества. Правда, бывают исключения, когда временное функциональное использование собственности не позволяет признать ее в качестве объекта инвестиционной недвижимости. В справедливой стоимости инвестиционной собственности не отражаются предстоящие капитальные вложения в имущество в целях его обновления или совершенствования, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений. Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие цены на активном рынке аналогичного имущества, расположенного на той же территории, находящегося в том же состоянии, и на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров.
Фактически инвестиционным при аренде является не сам объект, а права на него. МСФО 40 содержит правила учета недвижимости, определяемой как инвестиционная, и порядок отражения ее в отчетности. Поскольку половина собственности не может быть реализована отдельно и используется в собственных целях, следовательно, данные офисы не могут являться инвестиционной собственностью и должны учитываться в соответствии с МСФО 16. • существенные обязательства по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной собственности либо на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшение инвестиционной собственности. Контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности либо по ее ремонту, поддержанию или улучшению.
Однако, если эти затраты на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью. Справедливая цена обычно приравнивается к рыночной цене на отчетную дату, не учитывая затраты на продажу (выбытие) актива. Напротив, она рассчитывается для «идеального продавца», который заинтересован в максимальной цене, а не в кратчайших сроках сделки. Справедливая стоимость инвестиций должна оцениваться независимо от выбранного метода; при выборе метода оценки по фактическим затратам – справедливая стоимость должна раскрываться в пояснительной записке. Стандарт не настаивает на обязательном привлечении профессионального оценщика.
Рассмотрим состав внеоборотных активов балансового отчета по МСФО и US GAAP, которые в целом включают основные средства, инвестиционную недвижимость, нематериальные активы, гудвил, финансовые активы и отложенные налоговые активы, - в рамках изучения анализа финансовой отчетности по программе CFA. Инвестиционная недвижимость представляет собой отдельную категорию внеоборотных активов в соответствии с МСФО. Рассмотрим модели учета и порядок отражения в отчетности инвестиционной недвижимости, - в рамках изучения анализа финансовой отчетности по программе CFA. Однако противоположное изменение (переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности.
Впоследствии компания может выбрать различные варианты учетной политики в отношении инвестиционной собственности, причем выбранный вариант должен применяться ко всей инвестиционной собственности. После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель. После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.
Бухгалтеру следует быть готовым к тому, что результаты оценки могут существенно колебаться; прибыли и убытки от таких колебаний неизбежно становятся предметом политических разногласий в руководстве организации и задерживают составление отчетов. Для большинства организаций каждое приобретение инвестиции в недвижимость является крупной сделкой, сопровождающейся качественным юридическим и налоговым оформлением. Казалось бы, в ходе преддоговорной экспертизы возможно разрешить все возможные бухгалтерские запросы. Однако далеко не всегда результатов такой экспертизы достаточно для правильного отражения объекта недвижимости в финансовой отчетности МСФО. Когда право на недвижимость, которым обладает арендатор по договору операционной аренды, классифицируется как инвестиционная недвижимость данная операционная аренда отражается по справедливой стоимости. Справедливая стоимость и полученного, и переданного актива не поддается достоверной оценке.
Мсфо 40 "инвестиционная Собственность"
Как определено стандартом компания самостоятельно разрабатывает обоснованные критерии признания инвестиций в недвижимость, основываясь на обозначенных определениях. Контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности, или по ее ремонту, поддержанию или улучшению. Специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости. Компенсация от третьих сторон за инвестиционную собственность, которая обесценилась, потеряна или передана, признается на счете "Прибыли и убытки", и когда компенсация вероятна к получению (МСФО 40.72).
Эти объекты характеризуются своими особенностями оценки и набором данных, требующих отражения в отчетности. Объект, находящийся во владении на правах аренды, оценивается, согласно п. 20 МСФО 17, по наименьшей из 2 стоимостей (справедливой или приведенной для арендных платежей).
Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах. При анализе всех имеющихся методик оценки эффективности инвестиционных проектов не представляется совсем ясным, как такие различные по экономическому смыслу показатели как инфляция, риски, доходность на инвестиции портфеля, можно рассмотреть в одном показателе r – ставка дисконта. Его смысл кажется неопределенным, а отдельное влияние параметров, составляющих его, в модели не отражено.
При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю. Компания, решившая применять модель учета по справедливой стоимости, отражает все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. В соответствии с МСФО 40 все хозяйствующие субъекты обязаны определять справедливую стоимость инвестиционной собственности в целях ее оценки (согласно модели учета по справедливой стоимости) или раскрытия информации (согласно модели учета по первоначальной стоимости приобретения). Отметим, что данное исключение из общего правила оценки по справедливой стоимости возможно только в момент первоначального признания инвестиционной собственности. В этих случаях (МСФО 40.55) компания должна продолжать оценивать инвестиционную собственность по справедливой стоимости до момента выбытия (или переклассификации).
Существует опровержимое предположение, что компания может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности на продолжающейся основе. Такие ситуации возникают только в том случае, когда сравнимые рыночные операции происходят редко и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на дисконтировании предполагаемых денежных потоков) не могут быть осуществлены. В этих случаях компания должна оценивать инвестиционную собственность по модели фактической стоимости в соответствии с МСФО 16. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной собственности должна предполагаться равной нулю. МСФО 16 должен применяться до момента выбытия указанной инвестиционной собственности.
Строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости. Переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода. Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка. После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее). МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.
Инвестиционная Собственность 2 Мсфо Ias 40 Инвестиционная Собственность Регулирующий Стандарт Мсфо 40
Это наилучшая цена, на которую может рассчитывать продавец, и наиболее выгодная цена, на которую может рассчитывать покупатель. Справедливой стоимостью не является расчетная цена, завышенная или заниженная в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи с возвратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи. Затраты на ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не увеличивают балансовую стоимость инвестиционной собственности и списываются на расходы того отчетного периода, в котором они возникли.
Прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (когда это возможно) данные из внешних источников, такие как действующие тарифы за аренду аналогичной недвижимости на той же территории. При этом используются коэффициенты дисконтирования, отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков поступления денежных потоков. Справедливой стоимостью не является расчетная цена, зяавышенная или заниженная в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи с обратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи.
Приобретенный актив оценивается именно таким образом, даже если организация не может немедленно прекратить признание переданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его себестоимость определяется по балансовой стоимости переданного актива. В случае если продавцом предоставляется рассрочка платежа за объект инвестиционной недвижимости, то его стоимость признается в учете покупателя по цене, не включающей процент за рассрочку. Разница между общим объемом выплат и согласованной ценой признается в течение периода рассрочки платежа в качестве расходов на выплату процентов. Недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
Рассмотрим основные положения стандарта МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель учета по справедливой стоимости и другие вопросы. Компании, взявшейся за инвестиции в недвижимость, даже если речь идет о единственном объекте, необходим письменный регламент (критерии) признания актива в качестве инвестиций в недвижимость (как первичного признания, так и условий выбытия и перевода в другие категории). В частности, при строительстве (реконструкции) объекта инвестиций в недвижимость необходимо регламентирование сроков и процедуры учета ввода объекта в эксплуатацию, а также порядка отражения затрат, возникающих после ввода. В целях установления порядка учета инвестиций в недвижимость и порядок их раскрытия действует МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость (IAS 40. Investment property)».
О Компании
Иного, специального порядка для переоценки доходных вложений в материальные ценности ПБУ 6/01 «Основные средства» не предусмотрено. В МСФО понятие справедливой стоимости означает цену, которая может быть получена за актив в сделке между независимыми, осведомленными и желающими совершить такую сделку сторонами. МСФО 40 «Инвестиционная собственность» уделяет большое внимание порядку определения справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности.
На инвестированные в основные средства деньги прогнозируется получить некий прирост капитала, представляющий собой выраженный в процентах годовой доход. Минимальная величина прироста капитала – это такая норма процента, при которой окупается его первоначальная величина. Возврат основного капитала произойдет только при условии дополнительных к амортизации реинвестициях, определение их величины происходит на основе временной оценки. Кроме того, инвестиции подразумевают приобретение активов, к примеру, ценных бумаг, произведений искусства, депозитов в банках или строительных обществах и т. Таких, например, как процентная ставка, степень возможной прибыльности инвестиций, общая стабильность делового климата. Поскольку понятие инвестиционной собственности тесно связано с арендными отношениями, то раскрытие информации согласно требованиям МСФО 40 должно дополнять соответствующую информацию, которая должна раскрываться согласно требованиям МСФО 17.
Что Представляет Собой Мсфо Ias 40?
Задача организации — выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии данной недвижимости, а также в условиях, касающихся ее договоров аренды и других договоров. При использовании оценки по первоначальной стоимости – методы, нормы (сроки), суммы амортизации, информация об изменении балансовой стоимости (в т. ч. за счет поступления/выбытия), данные об обесценении. Для объекта, перешедшего из состава инвестиционных в иное назначение, его условной первоначальной учетной стоимостью станет величина справедливой стоимости на дату смены назначения. Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива.
Однако, даже если такой подход и был бы принят, необходима была бы особая процедура для определения ставки дисконта. Как уже было указано, собственным источником финансирования капитальных вложений могут стать и амортизационные отчисления, которые будут применяться также без отражения на счетах бухгалтерского учета. Финансовые результаты деятельности организации в виде прибылей и убытков определяются путем сопоставления ее. 2 Признание Актив Имеет стоимость или оценку, которую можно надежно измерить Существует вероятность притока экономи- ческой. Основные определения вводимые МСФО IAS 8 Изменение учетной политики Конкретные принципы, основы, соглашения, правила и практика, принятые предприятием.
Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод. Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.
Мсфо Инвестиционная Собственность
Обращаем внимание, что справедливая стоимость здания увеличивается только после того, как затраты на реконструкцию фактически произведены. В состав себестоимости приобретенной инвестиционной недвижимости входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги и прочие затраты по сделке. В соответствии с этим принципом признания кредитная организация оценивает все свои затраты по инвестиционной недвижимости на момент их понесения.
Если доля в собственности, которой компания владеет на условиях аренды, классифицируется как инвестиционная собственность, то статьей, учитываемой по справедливой стоимости, является данная доля, а не вся собственность. Затраты на замену крупных частей инвестиционной собственности обычно соответствуют критерию признания и соответственно включаются в балансовую стоимость инвестиционной собственности в момент осуществления данных затрат, например затраты на замену внутренних стен здания. Балансовая стоимость тех частей, которые замещаются, перестает признаваться в соответствии с правилами прекращения признания, устанавливаемыми стандартом. К оценке инвестиционной собственности, которая предоставлена арендатору на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендодателя.
Поэтому арендатор не рассматривает свою долю в таком имуществе в качестве инвестиционной собственности. Иногда бывает трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, что собственность не может быть отнесена к инвестиционной собственности. Например, владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Владелец может передать сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом он продолжает нести риск резких изменений денежных потоков, связанных с гостиницей. Однако бывают случаи, когда оказываемые услуги составляют значительную часть сделки. Например, если кредитная организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые гостям, являются существенным компонентом всего комплекса гостиничных услуг.
Комментарии
Отправить комментарий